La inmologística española vive un momento de transformación más profundo que el que el propio sector preveía hace solo algunos años. Además del crecimiento en superficies contratadas o de los grandes proyectos que están reconfigurando el mapa logístico en España, lo que se observa en 2025 es un cambio de paradigma en la concepción misma de las plataformas logísticas.
MADRID. Estos cambios tiene que ver con la tecnología, la sostenibilidad, la disponibilidad de suelo, el papel de los trabajadores, el encarecimiento de la energía, los cambios normativos y, al mismo tiempo, con la irrupción de nuevos territorios y nuevas necesidades operativas.
Es una especie de “nueva era”, ya que los entrevistados y expertos en el sector afirman a Diario del Puerto que están preparándose para un futuro radicalmente distinto al de la década anterior y que avanza muy rápidamente.
El punto de partida de esta transformación está siendo la propia demanda. Las empresas usuarias de naves, especialmente en el caso de las grandes multinacionales y los operadores logísticos con estructuras altamente digitalizadas, ya no buscan únicamente metros cuadrados o ubicaciones estratégicas. Estando buscando, sobre todo, productividad, eficiencia, energía disponible, flexibilidad, resiliencia operativa y capacidad de adaptación tecnológica. Los edificios logísticos se han convertido en infraestructuras críticas, donde decisiones como la altura libre, la potencia eléctrica instalada, la disponibilidad de energías renovables o la calidad de las oficinas condicionan la competitividad real de una cadena de suministro.
Desde Panattoni describen un punto de inflexión: “Las naves del futuro deben ser espacios flexibles, sostenibles y altamente tecnificados”, explica su director general, Gustavo Cardozo, quien subraya que los operadores requieren edificios preparados “para integrar robótica, automatización, sensores, IoT, sistemas de almacenamiento automático y todo tipo de herramientas digitales que permiten operar con mayor agilidad y precisión”. Para la compañía, esta transformación es la respuesta a una década en la que el comercio electrónico, la robotización intralogística y la necesidad de acercar el stock al consumidor final han elevado la complejidad operativa a niveles inéditos.
Forcadell coincide en este diagnóstico y lo conecta con un segundo elemento que ha irrumpido con fuerza en el diseño de las naves: el bienestar del trabajador. En palabras de su director, Gerard Plana, “la nave ‘caja de zapatos’ ya no es suficiente. El cliente demanda eficiencia operativa y humana: luz natural, espacios de oficinas de calidad y zonas de bienestar”. El edificio logístico, tradicionalmente concebido como un espacio industrial sin grandes pretensiones arquitectónicas, es hoy un entorno que se utiliza para atraer y retener talento, especialmente en un mercado laboral que demanda perfiles técnicos avanzados y especializados en automatización.
El acento en el bienestar no es exclusivo del ámbito privado. Cimalsa, desde la perspectiva pública catalana, ha identificado esta dimensión humana como parte esencial de la nueva generación de plataformas. “La nueva generación de plataformas logísticas pone el foco en zonas verdes, restauración, movilidad segura y poblaciones cercanas que ofrezcan calidad de vida”, explican desde la entidad, añadiendo que estos elementos “no solo mejoran la calidad laboral, sino que repercuten positivamente en la vida de las personas y refuerzan la imagen corporativa de los parques”.
El bienestar humano contribuye directamente a la eficiencia
La sostenibilidad, por su parte, se ha consolidado como el eje sobre el que gira casi cualquier decisión de diseño, inversión o reposicionamiento. En solo cinco años, el sector ha pasado de considerar los certificados energéticos como un valor añadido a asumirlos como un requisito imprescindible. “Las naves que no tengan certificación quedarán obsoletas en pocos años”, advierte Gerard Plana (Forcadell), quien subraya el peso creciente de la descarbonización demostrable a través de fotovoltaica, BMS, gestión de agua y residuos, o reducción de huella de carbono.
Scannell Properties profundiza en esta idea y afirma que las exigencias ESG son hoy tan determinantes que condicionan la viabilidad de cualquier proyecto. La empresa enumera los pilares básicos que piden sus clientes: certificaciones LEED o BREEAM, materiales sostenibles, autoconsumo renovable, eficiencia energética, reducción de emisiones, reporting ESG obligatorio y estrategias de circularidad. “Los clientes ya dan visibilidad de lo que es imprescindible: automatización, sostenibilidad, seguridad y soluciones a medida”, resume Diego Márquez de la Plata, director de desarrollo de Scannell Properties, que identifica esta mezcla de factores como el nuevo estándar del mercado.
Desde Prologis, Cristian Oller aporta una visión especialmente relevante al situar la sostenibilidad en relación directa con la resiliencia energética. Para la compañía, la nueva prioridad es garantizar “soluciones que combinen sostenibilidad real con eficiencia operativa, acceso a energía limpia y fiable, infraestructuras de movilidad sostenible y edificios altamente eficientes”. De hecho, Prologis ha situado la energía como un eje estratégico, avanzando hacia un hito de instalar “1 gigavatio de capacidad solar y almacenamiento en baterías”, lo que permitirá reforzar la autonomía energética de sus parques y de los operadores que los ocupan.
En paralelo, un segundo gran debate recorre el sector: la disponibilidad de suelo. El crecimiento del comercio electrónico, la necesidad de proximidad a las grandes ciudades y la falta histórica de planificación urbanística en torno a la logística han generado una tensión territorial sin precedentes. La escasez de suelo finalista se ha convertido en uno de los grandes retos del sector.
Gerard Plana, director del Departamento de Industrial & Logística de Forcadell, señala a este medio que “la escasez de suelo finalista cerca de las principales ciudades y la lentitud administrativa en el urbanismo son dos de los mayores retos del sector”. Poniendo como ejemplo zonas cercanas a Barcelona, especialmente en proyectos nuevos, a este problema se suma la necesidad urgente de disponer de potencia eléctrica suficiente, otro factor que empieza a condicionar la ejecución de proyectos.
La disponibilidad de suelo es otro gran debate del sector, que busca la proximidad
Esta presión sobre el suelo ha reabierto el debate sobre un tipo de nave que hasta hace poco era excepcional: los almacenes multinivel. El área de Barcelona ha sido el laboratorio natural de esta tipología, empujada por la falta de espacio físico y por la necesidad de mantener operaciones de última milla cerca del consumidor.
Diego Márquez de la Plata, director de desarrollo de Scannell Properties, señala que será una tendencia creciente en entornos de altísima presión de suelo: “La tasa de disponibilidad sigue siendo bajísima: 0,95% al cierre del tercer trimestre, lo que evidencia la fuerte presión de la demanda y la escasez de producto”.
Por otro lado, desde Panattoni confirma que esta solución se extenderá en zonas vinculadas a la última milla y donde la densidad urbana impide crecimientos horizontales. No obstante, desde Forcadell, sin embargo, se matiza que se trata de una tipología no mayoritaria, dado su elevado coste y la complejidad operativa que añade, especialmente a la hora de integrar robótica en varios niveles.
Carmen Ruiz, desde Cimalsa, aporta una reflexión adicional en el caso de entornos donde existe suelo disponible y bien conectado, donde sigue siendo preferible la nave en una sola planta por razones de eficiencia y facilidad de automatización. Cimalsa recuerda que, en edificios multinivel, “implementar soluciones robóticas es más complejo al requerir salvar diferentes plantas para finalizar los procesos”.
La transformación del sector también está reordenando el mapa logístico español. Aunque Madrid, Cataluña y Valencia siguen siendo los territorios líderes, el mercado está experimentando una clara descentralización hacia nuevas áreas.
Desde la compañía Scannell Properties identifican ciudades como León, Burgos, Bilbao, Vigo o Málaga como polos emergentes que están ganando atractivo gracias a su conectividad, su suelo disponible y, en algunos casos, a incentivos institucionales.
Forcadell destaca el dinamismo del sur peninsular, con Sevilla a la cabeza, así como la fortaleza del eje Aragón/Zaragoza y del País Vasco, que está recibiendo inversiones significativas en proyectos logísticos avanzados. Panattoni confirma esta tendencia al describir la aceleración de enclaves como Málaga, Sevilla, Zaragoza o Vitoria, donde la demanda ha crecido al ritmo de nuevas implantaciones industriales y logísticas de gran escala.
Prologis añade que incluso las terceras coronas de las grandes áreas metropolitanas están ganando peso, algo impensable hace solo unos años.
La compañía recuerda que estos territorios, aunque más alejados, siguen siendo operativamente viables gracias a la mejora de infraestructuras, la disponibilidad de suelo y la necesidad de muchas empresas de encontrar ubicaciones donde puedan desplegar operaciones avanzadas sin restricciones del entorno urbano.
En Panattoni advierten un cambio de paradigma: la nave ya no es un contenedor de actividad, sino la infraestructura donde se ejecuta un flujo digital-robotizado que conecta la producción con el consumidor final
Retos de las compañías
Mientras tanto, los retos del sector no dejan de intensificarse. Scannell Properties menciona el aumento del coste de financiación, la inflación en los costes de construcción y la necesidad de adaptar los proyectos a una normativa cada vez más estricta. Forcadell insiste en la urgencia de rehabilitar un parque obsoleto que, en muchos casos, no cumple con los requisitos ESG ni con los estándares de potencia eléctrica que requiere la robotización. Cimalsa pone el foco en el acceso al talento especializado, esencial para operar cadenas logísticas más digitalizadas. Prologis señala como desafío crítico garantizar una infraestructura energética sostenible y eficiente, ya que la disponibilidad de energía se ha convertido en un factor clave para la continuidad operativa de la cadena de suministro.
Dentro de los retos, la automatización se ha vuelto un elemento central. Los sistemas de clasificación automatizada, los robots AMR, los AGV y la integración de plataformas digitales para gestionar inventarios, rutas y previsiones están transformando la operativa de los operadores.
En Panattoni describen esta tendencia como un cambio de paradigma: la nave ya no es un contenedor de actividad, sino la infraestructura donde se ejecuta un flujo digital-robotizado que conecta la producción con el consumidor final.
El sector recuerda que muchos de los clientes exigen ya naves listas para automatización completa desde el primer día, y que la flexibilidad para ajustar alturas, cargas o instalaciones eléctricas, que es hoy un requisito habitual, no una excepción.
La sostenibilidad ocupa un lugar central también en el ciclo de vida de los edificios, se subraya. La economía circular, la construcción industrializada, la reducción de huella de carbono en materiales y procesos, y la medición en tiempo real mediante sensores avanzados están llamados a convertirse en parte imprescindible de la operativa inmobiliaria.
Si algo queda claro tras analizar las tendencias que marcarán el futuro del sector es que la inmologística española se dirige hacia un modelo donde las naves serán inteligentes, autosuficientes energéticamente, altamente automatizadas, intermodales y diseñadas pensando en eficiencia operativa y entorno laboral.
