La proyección de estas zonas no es casual ya que se trata de ubicaciones que cuentan con buenas comunicaciones y que están relativamente próximas al puerto de Valencia, que es una de las principales demandas a la hora de instalar un proyecto logístico. El caso de la población de Torrent, por ejemplo, es el paradigma de un emplazamiento que está ganando enteros en los últimos meses.
Según el informe, presentado por José Ángel Sospedra, director de CBRE en Valencia y Javier Muñoz, jefe del departamento Industrial, en el año 2018 se ha producido un incremento del 22% en la contratación total de espacios logísticos en la provincia de Valencia (270.000 metros cuadrados). El mayor número de contrataciones se registró en la zona centro de la provincia, donde también se acumuló el mayor número de transacciones realizadas y el mayor aumento de las mismas, pasando de 9 en 2017 a 19 en 2018. En la zona centro se localizan las áreas de Riba-roja y Almussafes, por ejemplo.
Las transacciones de mayor superficie fueron las que se cerraron llave en mano, mientras que los proyectos a riesgo ganaron en número de operaciones, duplicando la cifra con 22 trasnsacciones respecto a los 10 proyectos llave en mano cerrados.
Stock
El stock total se incrementó en 2018 en un 35%, siendo en la actualidad de 2.832.850 metros cuadrados. La tasa de disponibilidad se sitúa después del cierre del primer trimestre en un 5,9% del total del stock de maves logísticas.
Desde el inicio de 2019 ya se han entregado 50.500 metros cuadrados contruidos, lo que supone lamotad de lo que están en marcha ya que hay 104.200 metros cuadrados en construcción y más del doble proyectados, con 231.500 metros cuadrados para espacios logísticos a corto y medio plazo.
En el caso de las parcelas de la ZAL del puerto de Valencia, comenzarán a computar cuando se firmen los contratos y cuando se construyan las naves.
Rentas
En cuanto a las rentas continúan en ascenso, tanto en el caso de las rentas medias, como en el de las rentas prime. Estas últimas tienen un incremento acumulado del 38% desde 2013, aunque situándose en 4,50€/m2/mes, aún muy lejos de los precios previos a la crisis cuando, en 2007, llegaron a 6€/m2/mes. No obstante, esta cifra sitúa a la ciudad casi al nivel de otras europeas como Roma, Ámsterdam o Milán.
La buena marcha del sector en nuestra región, unido a la presión inversora por parte de los grandes fondos internacionales y algún player local ha provocado una contracción de las yields, año tras año, situándose actualmente, en un 6,70%. Las rentabilidades prime del sector logístico en Valencia (6,70%) destacan particularmente, al sacar más de un punto y medio porcentual a las del mercado de oficinas (5%) y casi tres puntos porcentuales por delante del sector retail (3,90%). “En esencia, las principales tendencias que presenta el mercado logístico valenciano es una constante mejora en su parque logístico, impulsado tanto por la construcción de naves de calidad como por las mejoras en los polígonos promovidas por las asociaciones de propietarios, así como la aparición de las plataformas de distribución urbana y la adaptación de los operadores para realizar la logística inversa, que viene de la mano de una distribución exigida en el sector cada vez más rápida, casi instantánea”, señala Javier Muñoz, responsable de Industrial y Logística en CBRE Levante. Además, añade, “debemos destacar la aparición de nuevos proyectos que se situarán junto a la AP-7 (By-pass) y el futuro Corredor Mediterráneo, que podemos prever que cobrarán pronto especial relevancia”.
Si tenemos en cuenta la disponibilidad de suelo logístico de valencia, encontramos un total de 780.000 m2 distribuidos de un modo desigual con clara predominancia de la zona sur, donde se aglutina un 57% de este espacio, frente al 30% de la zona norte y al apenas 13% del centro.
La zona sur, que tanta disponibilidad presenta, ofrece en cambio variaciones muy altas en sus precios, con un rango que va entre los 62 y los 200 €/m2/mes. Más igualados se encuentran los precios en el norte, que oscilan entre los 90 y los 180 €/m2/mes, no obstante, aún lejos de las rentas más altas que presenta la zona centro, donde llegan hasta los 240 €/m2/mes.
El suelo logístico valenciano se define por una escasez de oferta de grandes parcelas, un incremento interesante del precio de las zonas prime, que se produce en paralelo a un crecimiento de la relevancia de zonas alejadas. A todo ello se suma el interés de fondos y promotores que desarrollan proyectos llave en mano.
El Acceso Norte al Puerto, claveLa construcción del Acceso Norte al Puerto de Valencia, “una infraestructura históricamente demanda por los profesionales del sector logístico”, revalorizaría el suelo logístico de la zona norte de la provincia, ya que en la actualidad las empresas allí instaladas saben que tienen que dar un importante rodeo a través del by-pass para enlazar con el Puerto de Valencia por la zona sur.