El e-commerce dispara la actividad inmologística en el primer semestre
La consultora CBRE asegura que el 20% de las operaciones de contratación de suelo logístico entre enero y junio en España están vinculadas al crecimiento del comercio electrónico.
VALENCIA. El sector logístico español alcanzó hasta junio de 2022 una contratación de 1.485.000 metros cuadrados, tal y como desprenden los datos de CBRE.
La Zona Centro registró una contratación de 687.000 metros cuadrados, de los que un 87% ha sido contratación neta. La cifra total supone la más alta registrada en la última década y un ascenso del 9% respecto a la alcanzada en el mismo periodo de 2021.
Alberto Larrazábal, director Nacional Industrial & Logística de CBRE España, destaca que cerca del 20% de la contratación estuvo vinculada a transacciones relacionadas con el e-commerce. Por el lado de la oferta, a cierre de segundo trimestre de 2022, la tasa de desocupación total en la Zona Centro se situó en un 6,9%, por debajo del 7,9% registrado un año atrás, debido a la elevada contratación en los últimos meses.
Por su parte, Cataluña alcanzó una contratación logística de 392.000 metros cuadrados, de los que un 68% ha sido contratación neta. La cifra total supone un descenso del 20% respecto a la registrada en el mismo periodo de 2021. El 50% de las transacciones han estado vinculadas a proyectos llave en mano o pre-alquileres.
La elevada actividad dio lugar a que la tasa de desocupación total en Cataluña descendiera de un 4,4% en el segundo trimestre de 2021 hasta situarse en un 3,3% en el mismo periodo de 2022.
En el segundo trimestre de 2022, la renta prime permaneció estable en Cataluña en los 7,50 euros/ m² /mes, si bien, en la Zona Centro ascendió a los 5,90 euros/ m² /mes desde los 5,85 euros/ m² /mes del trimestre anterior debido a la elevada actividad registrada en los últimos meses.
Entre las principales operaciones llevadas a cabo en la Zona Centro, destaca el alquiler de dos “llaves en mano”, uno de 120.000 metros cuadrados por Inditex en Illescas y otro de 53.000 metros cuadrados por Geodis en Torija, además del arrendamiento por parte de GXO de una nave de 53.500 metros cuadrados en Marchamalo. En Cataluña destacan también dos “llaves en mano”, uno es la compra de 90.000 metros cuadrados por parte de Kave Home en Tordera, y el otro el alquiler de 27.500 metros cuadrados por Seur en Castellbisbal, además del alquiler por parte de Naeko de 40.400 metros cuadrados en la Bisbal del Penedès.
Respecto al resto de plazas logísticas, en Valencia se alcanzó una contratación de 270.000 metros cuadrados lo que supone un ascenso del 112% respecto a la cifra registrada en el mismo periodo de 2021. “La demanda sigue muy activa, si bien puede ralentizarse debido a la falta de oferta disponible en el mercado”, añade Alberto Larrazábal.
Sevilla y Zaragoza, al alza
En Zaragoza se registraron 73.000 m² en el primer semestre de 2022. Esta cifra supone un ascenso del 40% respecto a la alcanzada en el mismo periodo de 2021. La zona más demandada continúa siendo PLAZA, seguido del eje A-23 Huesca. Para Larrazábal, “durante el segundo trimestre la demanda se reactivó, pero se ha percibido un aumento de la temporalidad en las operaciones”.
En otras ciudades como Sevilla se registró un aumento de la actividad, alcanzando los 55.000 m² de contratación superando a los 14.000 m² registrados en el primer semestre de 2021.
Entre las operaciones más importantes destacan la autopromoción de 26.000 m² de Andreu World en Ribarroja (Valencia), el alquiler de 22.000 m² en PLAZA (Zaragoza) por parte de Think Textil, y el arrendamiento de 13.500 m² por parte de UNEI en Dos Hermanas (Sevilla).
Sin embargo, ciudades como Málaga y Bilbao han obtenido cifras de actividad bajas. “En la primera se espera que se mantenga la evolución positiva del mercado gracias a la próxima entrega de nueva oferta, alrededor de 60.000 m² que permitirán a la demanda entrar en nuevo producto de calidad. En Bilbao, se mantiene cierta contracción de la demanda entre los operadores de trasporte y paquetería. Los Operadores 3PL vinculados a las actividades siderúrgicas si presentan demandas inmediatas que no son capaces de cubrir por la escasez de producto”, explica Larrazábal.
Inversión
Respecto al mercado de inversión, en el primer semestre 2022 se ha alcanzado un volumen de 1.175 millones de euros, un 18% por debajo de la cifra alcanzada en el mismo periodo de 2021, si bien, es la tercera cifra más alta alcanzada hasta la fecha en la serie histórica. De los 1.175 millones de euros, el 55% del volumen total corresponde a tres portfolios. Además, destacan otras operaciones como la compra por parte de IBI Lion de un activo en Lliria (Valencia) por 54 millones de euros y la compra por parte de Freo Group-Pictet de un activo en Vilanova del Camí (Barcelona), por 31,5 millones de euros.
“El ambiente actual de volatilidad de tipos de interés y bonos está propiciando que el comprador institucional adopte una postura de “wait & see” y que de esta manera el volumen total de operaciones se merme. Asimismo, los vendedores están posponiendo sus planes de desinversión a después del verano”, añade Larrazábal.
Por su parte, la yield prime repunta a niveles del 4% y lo hará en julio al 4,25% con perspectiva de tendencia ascendente para reflejar la situación actual.
Alza del suelo logístico Respecto al suelo de Indutstrial & Logístico, el nivel de precios durante el primer semestre continúa con la línea alcista que se veía viendo desde el último trimestre de 2021 en las principales plazas logísticas. “No obstante, estamos a la expectativa de cómo influirán los factores económicos en un futuro próximo, no solo en los precios del suelo sino en la promoción I&L”, matiza el Director Nacional de Industrial & Logística de CBRE España.
En cuanto a operaciones, CBRE destaca la adjudicación del suelo de AENA en el área de influencia del aeropuerto de Barajas, donde ha sido SEGRO el adjudicatario con la mejor propuesta económica. La venta del suelo industrial (IT) del Sector UZP 2.03 Los Ahijones en Vicálvaro (Madrid), donde adquiere Newdock y vende la propia Junta de Compensación. “Esta operación refuerza la tendencia en la inversión en suelo I&L con gestión pendiente, debido a la escasez de suelo finalista en los principales ejes logísticos”, concluye Alberto Larrazábal.