El mercado logístico de Madrid, Cataluña y Valencia cierra 2022 con cifras récord
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BNP Paribas Real Estate presenta su último informe de inversión en el mercado logístico en Madrid, Cataluña y Valencia. La consultora inmobiliaria destaca que las tres comunidades continúan con un elevado dinamismo por parte de la demanda, que busca en los activos inmologísticos oportunidades de inversión.
MADRID. En 2023, promotores y fondos de inversión continuarán adquiriendo suelos para desarrollar nuevas plataformas. Está previsto que se incorporen al mercado madrileño 830.631 metros cuadrados de proyectos que están en fase de construcción. Por su parte, en Cataluña la cifra se sitúa en 395.000 metros cuadrados, en ubicaciones como Constantí o Castellbisbal y en Valencia 196.313 metros cuadrados en zonas como Riba-roja o Cheste.
En este punto, Jean-Bernard Gaudin, director nacional de Industrial y Logística de BNP Paribas Real Estate, afirma que “las perspectivas siguen siendo muy positivas, con un final de año 2022 con niveles muy altos de contratación en Madrid, Barcelona y Valencia. Destaca la actividad de Madrid, al volver a superar su récord histórico de contratación alcanzando los 1,3 millones de m². El primer trimestre de 2023 está arrancando con un alto volumen de demanda que continúa comprimiendo la tasa de disponibilidad especialmente en Barcelona con un 2,55%”.
Por su parte, Fernando Sauras, director de Inversión Industrial y Logística España de BNP Paribas Real Estate, asegura que “aún finalizamos con un escenario generalizado de wait & see y de descompresión de yields, el dinamismo está volviendo progresivamente al mercado, marcado por la prudencia en la valoración de los riesgos y en una detallada selección de las oportunidades”.
Además, añade “una demanda fuerte basada en el comercio electrónico junto con una tasa de disponibilidad a la baja está haciendo que los inversores sigan priorizando la inversión logística sobre otros asset class.”
Madrid
La demanda de espacios logísticos ha vuelto a marcar un hito en la serie anual histórica con operaciones tan destacadas como el alquiler de 98.000 metros cuadrados Illescas; la autopromoción de una plataforma de 80.000 metros cuadrados en Torija y la firma de un proyecto “llave en mano” de un operador logístico 3PL de 50.316 metros cuadrados en Marchamalo.
BNP Paribas Real Estate detalla que los principales motores de esta demanda están siendo el sector de la alimentación, los operadores logísticos tradicionales 3PLs, el continuo crecimiento de la demanda de actividades relacionadas con el comercio electrónico y el incremento de stock para evitar posibles roturas en las cadenas de suministros por parte de usuarios logísticos.
El eje A2, conocido popularmente como el Corredor de Henares, vuelve a posicionarse como el favorito, concentrando más de la mitad de firmas de operaciones del cuarto trimestre y el 45% de superficie contratada, con un total de 197.177 metros cuadrados contratados en 12 operaciones.
Las rentas siguen, un trimestre más, en tendencia de crecimiento. La renta media de las operaciones se sitúa en los 4,90€/metros cuadrados/mes, reflejando un crecimiento anual del 4,3% respecto al último trimestre de 2021.
La tasa de disponibilidad, continúa ajustándose en un mercado en el que el parque total se ha incrementado en 700.000 metros cuadrados en los últimos doce meses. En este punto, la tasa de disponibilidad ha pasado de 6,30% en el último trimestre de 2021 a 5,78% en este trimestre, bajando 52 puntos básicos.
Cataluña
La actividad se ha reactivado fuertemente en el último trimestre del año colocándolo como el segundo mejor periodo de la serie histórica, con firmas tan destacadas como una plataforma de 40.419 metros cuadrados en Constantí, la autopromoción del desarrollo de una plataforma logística de 30.000 metros cuadrados en Valls, y la firma de un activo de 21.867 metros cuadrados en Santa Perpetua de Mogoda.
En este punto, la consultora inmobiliaria detalla que hay casi un millón de metros cuadrados edificables de suelo transaccionados que se podrán incorporar al mercado a lo largo del año 2024. No obstante, es preciso destacar que muchos propietarios no tienen la intención de desarrollar esta superficie sin tener un cliente comprometido.
El arco regional continúa siendo el más demandado por los usuarios en el último trimestre, concentrando el 42% de las operaciones y el 30% de la superficie contratada. Por su parte, el arco nacional, la zona más alejada de Barcelona, ha concentrado el 50% de la absorción trimestral y el 32% de los contratos.
Si se analiza el comportamiento de las rentas, se observa una ligera tendencia creciente de las mismas. Así, la renta media ha subido mínimamente hasta niveles 5,45 €/m2/mes, reflejando un incremento del 0,4% en el último trimestre.
Sobre la tasa de disponibilidad, continúa en niveles realmente bajos, situándose en 2,55% a fecha 1 de enero de 2023, replicando la tasa registrada hace justo tres meses, pero con un incremento del parque de 150.000 metros cuadrados en el último trimestre. Con todo esto, el parque logístico de Cataluña se alza hasta los 7,8 millones de metros cuadrados.
Valencia
En el último trimestre del año, la demanda de espacios logísticos en el área metropolitana de la ciudad de Valencia ha mantenido el elevado dinamismo registrado en la primera parte del año y cierra muy cerca de las cifras de contratación de 2021, año de récord. En número de operaciones, 2022 pasa a ser el año con más contratos firmados con operaciones como un alquiler de 20.360 metros cuadrados en Sagunto y la firma de una plataforma de 13.000 metros cuadrados en Ribarroja.
Las perspectivas para 2023 son positivas. El buen momento por el que pasa la demanda, los bajos niveles de disponibilidad existentes y la tendencia positiva de las rentas, sitúan al mercado logístico metropolitano de Valencia en uno de los periodos más saludables de la serie histórica.
Riba-roja se posiciona un trimestre más como el gran protagonista. Así, más del 50% de los contratos se han firmado en la localidad valenciana en el último trimestre del año, siendo el mercado más activo del acumulado del año. De igual manera, si se analiza la superficie, Riba-roja ha concentrado el 36% de la contratación en los tres últimos meses de 2022.
Las rentas medias se han incrementado de media un 1,5% en los últimos tres meses, situándose los niveles más elevados en Riba-roja en 5,50 €/metros cuadrados/mes para nuevos desarrollos confirmando la tendencia alcista iniciada en el Q3.
Durante el cuarto trimestre, el parque logístico de Valencia y su área metropolitana se ha incrementado cerca de 65.500 metros cuadrados, entregándose nuevas plataformas en ubicaciones como Riba-roja, Cheste y Sagunto. A pesar de este incremento la tasa de disponibilidad continúa ajustándose y se sitúa en el 5,08% a fecha 1 de enero de 2023.