El sector inmologístico español cerrará 2025 demostrando su capacidad de resistencia frente a un contexto internacional de incertidumbre. Aunque el comportamiento ha sido desigual entre territorios, con ajustes en Madrid y Cataluña, la realidad global es la de un mercado sólido, con demanda estable, inversiones y polos emergentes que han acelerado el ritmo de contratación.
Madrid. El conjunto del país registró hasta septiembre más de 2.027.160 de metros cuadrados contratados, un 13% más que en el mismo periodo del año anterior, dato que confirma la fortaleza de la actividad pese a la cautela inversora y a los condicionantes macroeconómicos.
La Comunidad Valenciana se ha convertido en el territorio que mejor resume el vigor del mercado. Con cerca de 370.000 metros cuadrados contratados hasta el tercer trimestre. Este aumento del 37% la consolida como el tercer mercado nacional, impulsado por la rápida absorción del producto nuevo y por la creciente implantación de operadores nacionales e internacionales. En palabras de Javier Muñoz, director del Departamento Industrial de la Comunidad Valenciana en CBRE, “el comportamiento del mercado logístico este año está siendo muy sólido, con niveles de absorción que superan con creces los de 2024”, y añade que enclaves como Los Naranjos refuerzan esta dinámica gracias a la calidad del producto y la velocidad de ocupación de los metros en construcción. En este sentido, Alberto Larrazábal Roche, Executive Director de Industrial y Logística de CBRE, ha trasladado a Diario del Puerto que, “en cuanto a las principales tendencias en el mercado, se encuentran la modernización y rehabilitación de naves a medio y largo plazo”.
Y desde Inmoking, su codirector general, Jorge Pomar, confirma esta tendencia al señalar que “Los Naranjos se ha consolidado como uno de los parques logísticos más atractivos de la región, no solo por su ubicación y conectividad, sino por la flexibilidad que ofrece. La demanda actual hace prever una rápida ocupación”.
En Cataluña, 2025 ha estado condicionado por la incertidumbre internacional y por la escasez de producto disponible en las zonas más maduras. Aun así, el cierre previsto del ejercicio se mantiene en línea con los niveles históricos, alrededor de los 600.000 metros cuadrados, según Gerard Plana, director de Industrial & Logística de Forcadell, quien reconoce que “la primera parte del año estuvo marcada por la incertidumbre debida a guerras y a la política arancelaria de Estados Unidos”, pero que el mercado ha demostrado estabilidad en la segunda mitad del ejercicio.
En el ámbito institucional, Cimalsa considera 2025 como un ejercicio clave. Su directora general, Carmen Ruiz, destaca que “2025 ha consolidado el papel de Cimalsa como referente público en inmologística e intermodalidad en Cataluña”, con especial protagonismo del proyecto LOGIS Montblanc, pensado para reforzar la competitividad logística en el eje interior gracias a su conectividad y su potencial intermodal.
Entre los promotores privados, Panattoni define 2025 como un año de expansión decisiva. Su director general para España y Portugal, Gustavo Cardozo, afirma que el balance “es realmente positivo”, remarcando que la compañía ha consolidado su posición como uno de los líderes del mercado gracias a activos de última generación en enclaves estratégicos como Miranda de Ebro, Antequera, Tarragona o Vitoria-Gasteiz, así como varios proyectos de gran escala en Portugal.
También Prologis subraya el carácter “resiliente” del mercado. Su responsable de Asset Management para el sur de Europa, Cristian Oller, señala que 2025 ha estado marcado por episodios de volatilidad que han afectado al flujo de mercancías, pero aun así el sector ha mostrado “una evolución positiva hacia una logística moderna, planificada, eficiente y sostenible”.
En este entorno, Jesús Fajardo, director de Triangle, añade que “Valencia cerrará 2025 consolidando una tendencia creciente que se ha acelerado en la última década”, y anticipa que la combinación de nueva oferta y demanda sostenida seguirá impulsando la absorción en 2026.
EN DESTACADO
Alberto Larrazábal
Industrial y Logística de CBRE
La modernización y rehabilitación de naves es una de las tendencias”
Jorge Pomar
Codirector de Inmoking
El Parque Logístico de Los Naranjos es un enclave de referencia”
Gerard Plana
Director de Logística Forcadell
La primera parte del año estuvo marcada por la incertidumbre”
Gustavo Cardozo
Director Panattoni en Iberia
El balance en Portugal y España es realmente positivo”
Cristian Oller
Director Operaciones Prologis
Veo una evolución positiva hacia una logística moderna y planificada”
Jesús Fajardo
Director de Triangle
Valencia cerrará 2025 consolidando una tendencia creciente”
Diego Márquez
Director de Desarrollo Scanell
Hay retos claros y un fuerte foco en la transformación tecnológica”
Carmen Ruiz
Directora general de Cimalsa
Somos referentes en inmologística e intermodalidad en Cataluña”
Las perspectivas para 2026 son ampliamente coincidentes entre los ocho actores entrevistados. Scannell Properties destaca que será un año de crecimiento positivo, con un fuerte foco en sostenibilidad, digitalización y renovación de plataformas, además de un importante impulso en intermodalidad y proyectos llave en mano. “Las perspectivas para 2026 son muy positivas, aunque con retos claros y un fuerte foco en la transformación tecnológica”, subraya Diego Márquez de la Plata, director de Desarrollo en la compañía.
Panattoni anticipa un horizonte de “crecimiento sostenible”, impulsado por nuevas ubicaciones, mayor automatización, eficiencia energética y la optimización de la cartera existente. Prologis, por su parte, prevé que la tasa de desocupación se reduzca considerablemente gracias al impulso del e-commerce, que generará entre 1,4 y 1,9 millones de metros cuadrados anuales adicionales en Europa durante los próximos cinco años. Cimalsa espera un crecimiento moderado pero estable, basado en plataformas más conectadas y preparadas para la transición energética. Forcadell habla de un “optimismo cauteloso” con una demanda selectiva pero firme y la reactivación de la inversión internacional. Así, en conjunto, todo apunta a un 2026 marcado por la estabilidad, la consolidación de nuevos polos logísticos y el refuerzo de la sostenibilidad y la digitalización como pilares del desarrollo del sector.
Más allá de las cifras de absorción y de los ritmos territoriales, 2025 confirma que la inmologística ha entrado en una fase en la que los condicionantes estructurales pesan más que las fluctuaciones coyunturales. La demanda sostenida responde a tres vectores que, según los expertos consultados, están redefiniendo de forma irreversible la relación entre cadenas de suministro y parque inmobiliario.
El primero de ellos es la reconfiguración de las redes logísticas en un contexto global cada vez más volátil. Episodios como los apagones eléctricos, la tensión en corredores marítimos o los bloqueos comerciales, a los que aludía Prologis al afirmar que “el sector está más expuesto que nunca a imprevistos geopolíticos o medioambientales”, han impulsado a las empresas a buscar nodos más próximos, estables y eficientes. Esta tendencia, que combina nearshoring industrial con la necesidad de reducir riesgo operativo, está elevando la contratación en localizaciones que hace solo unos años competían en un segundo plano.
El segundo vector es la transición energética, que está impactando de lleno en la configuración de las naves. La potencia eléctrica necesaria para operar flotas de vehículos cero emisiones, el autoconsumo fotovoltaico, la monitorización BMS y las certificaciones avanzadas se han convertido en factores críticos para los ocupantes. Forcadell lo formula con claridad al señalar que “las naves sin certificación quedarán obsoletas en pocos años”. Esta presión regulatoria, sumada a la propia estrategia ESG de los grandes operadores, está elevando la inversión tanto en obra nueva como en la modernización del parque existente.
El tercer elemento es el cambio en el comportamiento del consumidor, que sigue empujando la necesidad de plataformas más cercanas al usuario final. Con un comercio electrónico que mantiene un crecimiento estructural, los operadores necesitan nodos estratégicos que permitan recortar tiempos de entrega y ofrecer servicios más flexibles.
Esta combinación de factores explica que, pese a la incertidumbre macroeconómica, el sector mantenga una robustez que va más allá del ciclo. 2025 ha demostrado que la logística ya no depende únicamente de la coyuntura, sino de su papel central en un sistema productivo que se transforma a gran velocidad, y debe escuchar las demandas para no quedarse atrás.
