BARCELONA. Cristian Oller, SVP y Head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis, considera, en declaraciones a Diario del Puerto, que el sector llega a 2026 “más preparado y profesionalizado”, aunque también sometido a mayores exigencias. Según explica, el contexto actual obliga a poner el foco “en ejecución, eficiencia, sostenibilidad y anticipación de riesgos estructurales”. Oller identifica además tres grandes factores que marcarán la evolución de la inmologística durante los próximos años: “La presión sobre la oferta de espacio logístico en ubicaciones clave, el crecimiento sostenido del comercio electrónico y la energía como factor estratégico para la continuidad operativa”.
En esa misma dirección habla Beatriz Olabarría, Head of Business Development de Dunas Capital Real State, que considera que la inmologística ha dejado de ser “un activo inmobiliario más” para convertirse en “una infraestructura estratégica para la economía y la competitividad empresarial”. La directiva destaca el creciente interés por hubs vinculados al nearshoring, la reindustrialización y la reorganización de las cadenas de suministro europeas.
Olabarría afirma que España juega un papel relevante en este escenario y tiene “una gran oportunidad para consolidarse como nodo clave del sur de Europa”, especialmente por su posición geográfica y capacidad logística. Sin embargo, el modelo también está evolucionando. “Ya no solo se piden hubs de logística al uso, sino grandes ecosistemas donde convivan empresas y empleados creando nuevos desarrollos de ciudad”, explica la directiva de Dunas Capital Real State.
Robotización
Uno de los grandes cambios del sector tiene que ver con la automatización. La robotización y la integración de inteligencia artificial están modificando profundamente tanto las operativas de los operadores como el diseño de las plataformas. Según recuerda Cristian Oller, alrededor del 30% de los activos logísticos modernos ya incorporaban algún tipo de automatización en 2025.
Las necesidades de los clientes son hoy mucho más complejas que hace apenas unos años. Luis Lázaro, director de Retail y Logística de Merlin Properties, señala que los operadores demandan “instalaciones cada vez más preparadas desde un punto de vista técnico”, con mayor potencia eléctrica, sistemas de climatización avanzada y capacidad para integrar automatización desde el primer momento.
Beatriz Olabarría coincide en que las compañías ya no buscan únicamente superficie disponible, sino “instalaciones capaces de aportar eficiencia, flexibilidad, sostenibilidad y capacidad tecnológica y energética”. La responsable de Dunas Capital Real State destaca además la creciente necesidad de plataformas “capaces de adaptarse rápidamente a cambios en la demanda, nuevos flujos logísticos o diferentes modelos de distribución”.
La evolución tecnológica también está impulsando una transformación del propio diseño de las naves. Los nuevos desarrollos incorporan soluciones de robótica, sistemas inteligentes de gestión, análisis de datos en tiempo real y configuraciones mucho más modulares. Según Beatriz Olabarría, los activos se diseñan cada vez más pensando en “escalabilidad y versatilidad operativa”.
El auge del comercio electrónico continúa siendo uno de los grandes motores de esta transformación. La necesidad de reducir tiempos de entrega y aumentar la capacidad de respuesta obliga a disponer de plataformas más eficientes y mejor conectadas. Al mismo tiempo, el crecimiento de la logística urbana y la última milla está incrementando el interés por activos de menor tamaño situados cerca de los núcleos de consumo.
Luis Lázaro destaca precisamente que, aunque las naves de gran formato seguirán siendo protagonistas por las sinergias que ofrecen en términos de costes y concentración de operaciones, el mercado muestra “un creciente interés por activos de menor tamaño”, especialmente vinculados a la logística urbana y localizaciones secundarias bien conectadas.
Sostenibilidad
La sostenibilidad es otro de los grandes ejes de transformación del sector. Las compañías consideran que la eficiencia energética y la descarbonización han dejado de ser un valor añadido para convertirse en un estándar de mercado. Luis Lázaro señala que “el autoconsumo mediante instalaciones fotovoltaicas, la electrificación de flotas internas o la preparación de los activos para puntos de recarga forman parte hoy de las exigencias habituales de los operadores”.
Cristian Oller recuerda que Prologis ya ha superado “el hito de conseguir un gigavatio de capacidad solar y almacenamiento en baterías”, reforzando así la independencia energética de sus clientes y comunidades. La energía se ha convertido además en un elemento crítico para garantizar la continuidad operativa de las plataformas.
La creciente demanda energética derivada de la automatización y de nuevas actividades como el frío industrial o los data centers está generando importantes tensiones sobre la red eléctrica. Cristian Oller advierte de que “la capacidad real de la red eléctrica para soportar automatización, frío industrial y nuevas tecnologías irá ganando protagonismo”. Beatriz Olabarría añade que muchas instalaciones fotovoltaicas ya se desarrollan también para “conseguir la potencia eléctrica que la red de suministros no siempre proporciona”.
La tecnología desempeña igualmente un papel central en la mejora de la eficiencia operativa y el bienestar laboral. Los sistemas inteligentes de monitorización energética, mantenimiento predictivo y gestión automatizada permiten optimizar consumos y mejorar la competitividad de los activos.
El bienestar de los trabajadores empieza además a ganar protagonismo dentro del diseño de las plataformas. Beatriz Olabarría señala que las nuevas instalaciones buscan crear “entornos de trabajo más seguros y saludables”, incorporando zonas verdes, espacios comunes y servicios orientados a mejorar la experiencia de los empleados. Todo ello responde a un reto creciente para el sector: la captación y retención de talento.
Pese al dinamismo del mercado, el sector continúa encontrando importantes barreras para su crecimiento. La falta de suelo finalista y la lentitud de los procesos urbanísticos son algunas de las principales preocupaciones compartidas por las compañías.
Prologis advierte de que los procesos de recalificación “pueden alargarse hasta una década” y lamenta que “la administración extremadamente garantista no permite que el sector acelere como la competitividad de nuestro país demanda”. Luis Lázaro considera igualmente que “los plazos urbanísticos prolongados y la complejidad para obtener determinadas autorizaciones retrasan la puesta en marcha de proyectos”.
Desde Dunas Capital Real State, Olabarría reclama “una planificación territorial más coordinada y estratégica” y considera que “la agilidad administrativa se ha convertido en un factor clave para atraer inversión y actividad empresarial”. El sector pide una mayor colaboración público-privada para acelerar desarrollos estratégicos y evitar que España pierda competitividad frente a otros mercados europeos.
De cara al SIL 2026, buena parte de los debates girarán precisamente alrededor de la disponibilidad energética, la escasez de suelo logístico y la necesidad de agilizar la tramitación urbanística. También ganarán protagonismo cuestiones como la inteligencia artificial, los proyectos build to suit o la creciente especialización de las plataformas.
Las compañías coinciden en que la inmologística entra en una nueva etapa mucho más sofisticada, donde ya no basta con desarrollar metros cuadrados. El valor diferencial estará ligado a la capacidad de ofrecer activos inteligentes, sostenibles, energéticamente eficientes y preparados para responder a cadenas de suministro cada vez más rápidas, complejas y flexibles.
