MADRID. “La ocupación de almacenes es alta y los metros cuadrados son escasos y más caros”, explica Cristian Oller, Head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis. Tras el ajuste posterior al boom del comercio electrónico durante la pandemia, el llamado “grey space” ha sido prácticamente absorbido, limitándose la capacidad operativa de operadores logísticos, retailers y proveedores de servicios. “Cuando llegas a ese 85%, tienes un problema. Si entra un nuevo cliente o un pico de demanda, no tienes capacidad”, explica. Esta falta de “pulmón logístico” genera una presión estructural que, combinada con la escasez de suelo y el encarecimiento de los desarrollos, apunta a una tendencia de incremento de rentas.
La presión sobre el suelo logístico y la energía marcan el paso del sector en 2026
La nave tiene una capacidad de almacenaje de 50.000 palets y cuenta con zona APQ de alta seguridad.
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El mercado logístico español encara 2026 con una ecuación compleja: alta ocupación, escasez de suelo y una creciente incertidumbre geopolítica que condiciona el consumo. Así lo explica Cristian Oller, quien desde Prologis analiza un sector tensionado pero con fundamentos sólidos.
Coronas logísticas
La disponibilidad de suelo no es homogénea. Mientras las primeras y segundas coronas de grandes ciudades como Madrid o Barcelona presentan una fuerte escasez, las terceras coronas aún ofrecen cierto margen. Sin embargo, también están siendo progresivamente absorbidas. En este contexto, la estrategia logística se orienta a un modelo híbrido: grandes plataformas en ubicaciones periféricas y activos de última milla más pequeños cerca del consumidor. “El producto tiene que estar cerca del cliente, pero no todo el stock. Tener mercancía parada en zonas prime es ineficiente”, señala Oller, “la clave está en el equilibrio entre coste y rapidez: una ubicación bien conectada, a 40 o 50 kilómetros, puede ser más eficiente que estar en el centro urbano”, añade.
Energía y descarbonización
Uno de los grandes desafíos del sector es el acceso a la energía, ya que la creciente automatización y electrificación de los activos logísticos dispara la demanda: “Los activos que no tengan capacidad energética quedarán obsoletos”.
Y, en paralelo, la descarbonización sigue siendo una prioridad para Prologis, que impulsó su plataforma Essentials, un modelo de servicios integrados que va más allá del alquiler de naves. “Nuestra propuesta es dar una solución completa. El cliente no se preocupa de nada: desde la instalación hasta la operativa”, explica. Este enfoque incluye desde climatización especializada hasta automatización, como en el caso de proyectos farmacéuticos que requieren condiciones térmicas estrictas.
Ejemplo de ello, señala Oller, es Logista Pharma, filial de Logista, especializada en distribución a todos los canales farmacéuticos de España, Portugal e Italia y que opera desde Cataluña con 23.416 m2. “Forma parte de nuestra expansión orgánica”. La nave tiene una capacidad de almacenaje de 50.000 palets y cuenta con zona APQ de alta seguridad.
Essentials, plataforma de soluciones de Prologis
Essentials, la plataforma de soluciones de Prologis, ha experimentado un notable crecimiento del 40% sobre su negocio en este 2025, respecto al año anterior. Estos sectores requieren edificios operativos desde el primer día, con instalaciones listas y probadas, lo que ha acelerado la adopción de Essentials en el mercado español.
Con un total de 65 proyectos ejecutados durante el año, y 8 millones de euros en inversiones realizadas para clientes, además de pharma y alimentación, Essentials trabaja cada vez más con proyectos vinculados al almacenamiento de baterías para la industria del automóvil eléctrico. Este tipo de actividad necesita instalaciones de alto riesgo, sectorización específica y medidas avanzadas de seguridad para la gestión de productos altamente sensibles. Estas soluciones no solo buscan proteger la integridad de la nave y la continuidad operativa, sino también garantizar la máxima seguridad para los empleados que trabajan en su entorno.
Durante 2025, Essentials ha alcanzado uno de sus grandes hitos: la reconversión del 100% del portfolio español a iluminación LED, con previsión de cerrar el año al 100%.