Madrid consolida su posición entre los grandes mercados logísticos europeos. Durante el primer semestre de 2026, la capital de España registró 483 millones de euros de inversión industrial y logística en la comparativa de los principales hubs europeos elaborada por JLL. Así, se coloca como el segundo mercado por volumen de inversión, únicamente por detrás de Dublín, donde se ha invertido 551 millones de euros. Londres, con 464 millones de euros; Hamburgo, con 425 millones; Estocolmo, con 406 millones; o Düsseldorf, con 244 millones, completarían el top 6 de ciudades europeas.
MADRID. La comparativa confirma el creciente peso de la capital española dentro del mapa europeo de inversión logística y refleja la maduración de las redes de distribución de comercio electrónico en toda la Península Ibérica, la relocalización cercana de las cadenas de suministro desde Asia y el Norte de África, y la creciente demanda de operadores 3PL que están estableciendo centros en Iberia. La posición geográfica de España, la base de costes competitivos del sector inmobiliario logístico frente a los mercados europeos centrales, y la mejora de la infraestructura multimodal proporcionan ventajas estructurales duraderas.
El avance de Madrid se produce además en un contexto de recuperación de la inversión logística en Europa. El volumen transaccionado en el continente alcanzó 18.800 millones de euros durante los seis primeros meses de 2026, un 15% más que en el mismo periodo del año anterior. Reino Unido, Francia y Alemania continúan siendo los mayores mercados por países, mientras que el crecimiento está siendo especialmente intenso en el sur de Europa.
Miguel Monreal, director de Capital Markets logística de JLL España, explica: “España se está consolidando como uno de los mercados logísticos con mayor dinamismo de Europa, y Madrid es hoy uno de sus principales motores. La combinación de una demanda ocupacional sólida, escala y profundidad inversora está reforzando su atractivo para el capital internacional. En un entorno en el que los inversores son especialmente selectivos, Madrid destaca por su liquidez y por la visibilidad que ofrece sobre la generación de ingresos a largo plazo”.
Principales operaciones de inversión
En su conjunto, España registró 903 millones de euros de inversión logística en el primer semestre, un 40% más respecto al primer semestre del año pasado. De mantenerse esta tendencia, el volumen anual podría situarse alrededor de los 1.900 millones de euros.
Entre las operaciones más destacadas del semestre figuran la adquisición de activos de Project Pine, que incluyó 11 inmuebles en la provincia de Madrid; Project Apex, con un activo de 30.300 m² en Valdemoro por 31 millones de euros; y la operación de ECI en Villaverde, valorada en 39 millones de euros. Asimismo, Project ACE incluyó un activo en Villaverde dentro de una operación conjunta Madrid-Barcelona.
La vuelta de las operaciones de mayor tamaño es además una tendencia que se está produciendo en el conjunto del mercado europeo. El aumento de las transacciones de portfolios ha elevado el tamaño medio de las operaciones industriales y logísticas hasta 36 millones de euros en el primer semestre de 2026, frente a los 24 millones de euros de media en operaciones de activo individual.
Entre las principales operaciones en Cataluña en los primeros seis meses del año sobresalen la adquisición por CapitaLand de un portfolio de cuatro naves en Sant Feliu de Buixalleu y la compra por Ares de un activo de 25.000 m² en Gélida, dentro de Project ACE.
El mercado español, respaldado por máximos históricos de demanda
El mercado logístico español cuenta con unos fundamentales ocupacionales que se encuentran entre los más sólidos de los últimos años. La contratación logística en la Zona Centro alcanzó 620.778 m² durante el primer semestre de 2026, el mejor primer semestre de toda la serie histórica y un 58% más que en el mismo periodo de 2025. La renta prime en Madrid se sitúa en 7,00 €/m²/mes, con un incremento interanual del 2,2%, y las previsiones apuntan a que continuará creciendo ante la persistencia de una demanda elevada.
En Cataluña, la demanda es también sólida y cerró el primer semestre de 2026 con 473.026 m² de contratación, un 50% más que en el mismo periodo de 2025 y el mejor primer semestre de la serie histórica. La tercera corona concentró el 50% de la superficie contratada, mientras que los operadores 3PL lideraron claramente la demanda, con el 64% del total. Entre las operaciones más relevantes destacó el alquiler de una nave de 65.000 m² en La Bisbal del Penedès.
La elevada absorción y las limitadas nuevas entregas continúan tensionando la oferta disponible en el mercado catalán. La tasa de disponibilidad descendió hasta el 2,1% en el segundo trimestre, uno de los niveles más reducidos entre los grandes mercados logísticos españoles. Esta escasez de producto, especialmente en la primera corona, mantiene la presión sobre las rentas: la renta prime se sitúa en 9,25 €/m²/mes, un 2,8% más interanual. Para la segunda mitad de 2026 hay alrededor de 278.000 m² en construcción, de los cuales un 53% corresponde a desarrollos especulativos.
Limitada oferta futura
En España, la nueva oferta sigue siendo limitada frente al nivel de demanda. Madrid cuenta con cerca de 340.000 m² en desarrollo para 2026, de los que solo un 24% es especulativo, mientras que en Cataluña hay alrededor de 278.000 m² en construcción, en un mercado donde la disponibilidad se mantiene especialmente tensionada. La tendencia es común al resto de Europa, donde el volumen en construcción ha caído hasta 13,9 millones de m², su nivel más bajo desde 2020 y un 23% por debajo de la media de los últimos cinco años. La menor incorporación de producto moderno está reforzando la presión sobre los activos prime.
