Málaga afronta el año con escasez de suelo logístico
Málaga sigue siendo una de las ciudades más atractivas de España para los inversores, principalmente por su ubicación estratégica tanto para la logística local como regional e internacional. El alto interés por parte de fondos y promotores especializados en adquirir nuevos desarrollos y activos industriales y logísticos posiciona a la ciudad en la tercera gran alternativa de inversión (por detrás de Madrid y Barcelona), según CBRE.
- 10 marzo 2021 16:01
- Última actualización
10 marzo 2021 15:39
“En los últimos años hemos detectado un fuerte interés de inversores internacionales de primera línea tanto en el mercado de alquiler como en el de inversión en Málaga", destaca Fernando Corrales, director Advisory & Transaction Investor Leasing Industrial &Logística CBRE Andalucía Oriental.
"Si bien es cierto que a priori con la irrupción del COVID-19 esta tendencia podría haber decaído, el sector inmologístico sale más reforzado debido al aumento del comercio online con motivo del confinamiento y ha impulsado la demanda de empresas de comercio online de sectores como el e-commerce, farmacéutico, alimentación, tecnología y deportes, que han registrado una actividad muy superior a la normal durante estos últimos meses", añade.
Falta de espacio logístico
Aunque Málaga despierta el interés de los inversores, uno de los factores que caracteriza al sector en esta ciudad es precisamente la falta de espacios logísticos disponibles. Según cifras de CBRE, a cierre de 2020, Málaga cuenta con un stockde 515.000 metros cuadrados, ocupando la última posición dentro del mercado logístico español, por detrás de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y País Vasco.
“Aunque se prevé el cierre de grandes desarrollos logísticos en el corto y medio plazo, dada la situación de falta de stock, hace que los operadores de e-commerce y logísticos se decanten por los proyectos llave en mano. Esta tendencia alcista supondrá un aumento del estocaje, pero no de la disponibilidad, por lo que la ciudad seguirá siendo una de las capitales con menor parque logístico de todo el territorio nacional”, subraya Corrales.
Rentas estables
Durante los últimos tres años, los inversores, promotores y operadores, tanto nacionales como internacionales, han puesto el foco en Málaga sobre todo en la búsqueda de suelo para promoción de parques logísticos. Actualmente, la ciudad tiene aproximadamente 132.000 metros cuadrados de naves en el pipeline divididos entres proyectos de relevancia.
Los nuevos desarrollos sitúan el precio medio de suelo en Málaga en el rango de 250-300 euros por metros cuadrado, si bien se han registrado referencias de más de 300 euros por metro cuadrado principios de 2021.
Aunque existe una fuerte demanda de los operadores, la falta de nuevos desarrollos logísticos no satisface sus necesidades por lo que esto ha ralentizado el crecimiento de las rentas en las principales zonas logísticas.
Actualmente, la renta prime es de 5,25€/m2/mes en zonas como CTMM y Trévenez. La renta media de Málaga se sitúa en torno a los 3-5€/m2/mes.
Fernando Corrales explica que “tanto la renta media como la renta prime en Málaga se mantendrán estables y con un crecimiento moderando por la falta de espacios de calidad y la escasa promoción a riesgo hasta el momento”.
Superficie logística
Según los datos obtenidos por CBRE, la contratación de superficie logística en Málaga ha alcanzado los 25.000 metros cuadrados durante el 2020, lo que supone un descenso del 20% en comparación con 2019, año en el que se contrataron más de 31.000 metros cuadrados.
A diferencia del año anterior en el que se llevaron a cabo cinco transacciones, durante el 2020 se han cerrado ocho, entre las que destacan la ubicación de MAHOU-SAN MIGUEL y SEUR, el reposicionamiento de NACEX o proveedores de e-commerce.
“La evolución de la contratación seguirá una corriente alcista una vez se posicionen en el mercado los nuevos proyectos como Fahala, Bacardi o Megahub para este 2021”, explica Corrales.
Por zonas, gran parte de la demanda se concentra en el primer anillo, donde se encuentran las principales áreas logísticas como CTM, Trévenez y Guadalhorce, y en el segundo anillo, con Cártama, Alhaurín de la Torre y Casabermeja como principales áreas.
Por su parte, el tercer anillo, que abarca zonas logísticas en Antequera, Marbella y Vélez-Málaga, tiene una demanda más selectiva y de volumen. Según el tamaño, el 74% de los inquilinos requieren una superficie de hasta 5.000 metros cuadrados y solo el 2%, mayor de 20.000 metros cuadrados.
Tendencias 2021“Aunque 2021 empieza con la tendencia que dejamos en 2020 marcada por la falta de stock, es cierto que se llevaran a cabo nuevos desarrollos logísticos como en el polígono Fahala en Cártama, a escasos 20 km de la capital, que recientemente ha finalizado la fase de urbanización y se ha convertido en una opción real a corto plazo para desarrollar plataformas de volumen medio”, explica Fernando Corrales.
A su vez, Megahub, en Antequera, con alrededor de 400.000 metros cuadrados sólo en la primera fase para uso logístico, empezó las obras de urbanización durante el último trimestre de 2020 y se espera que se consolida como primera alternativa, a corto plazo, de los principales operadores de grandes plataformas enfocados a una distribución eminentemente regional.
En la zona coinciden los corredores europeos Atlántico y Mediterráneo y dispone, además, de una estación intermodal y de AVE. En paralelo, goza de una importante cercanía a los puertos de Algeciras, Sevilla y Málaga con capacidad para absorber la distribución regional de cualquier operador tanto nacional como internacional.
En cuanto a proyectos a medio plazo, el director Advisory & Transaction Investor Leasing Industrial & Logística CBRE Andalucía Oriental, explica: “Por un lado, el desarrollo de Buena Vista con la colaboración entre administración central, regional y local para llevar a cabo la segunda fase del Centro de Transportes de Mercancías de Málaga (CTMM); y, por otro lado, Rosado Central, la gran opción de inversión inmediata para consolidar un sector frente al PTA con unos accesos y comunicaciones inmejorables a escasos 2-3km de la zona logística de la capital y del principal nudo de comunicaciones y a la espera de la aprobación inicial de la Plan Parcial y la certificación medioambiental en pocos meses”.
En cuanto a las previsiones para este año, “la renta se mantendrá estable y crecerá moderadamente en algunas zonas, y la contratación seguirá al alza a lo largo del año 2021", apunta Rosa Madrid, senior director CBRE Andalucía Oriental.
"Asimismo, se consolidarán los nuevos desarrollos y el cambio de tendencia hacia la promoción a riesgo, lo que supondrá la disponibilidad de proyectos llave en mano para la demanda actual insatisfecha. Respecto a inversión, la yield se comprime por debajo del 6% a falta de producto de calidad”, añade Rosa Madrid.