El conflicto en Oriente Medio sigue afectando a los eslabones de la cadena logística. Tras semanas de guerra, el aumento de los costes de construcción y energéticos han comenzado a impactar en el sector inmologístico, cuyo crecimiento de los próximos años puede verse ralentizado si los proyectos de obra nueva pierden atractivo frente al mercado del alquiler.
VALENCIA. El proceso de puesta en marcha de activos logísticos crece un 13% interanual (1,5 millones de metros cuadrados más), “pero hasta 5,6 millones de metros cuadrados resultan hoy inviables y solo el 43% de los 23,3 millones de metros cuadrados de suelo logístico urbanizable en los principales mercados presenta viabilidad económica real de llevarse a cabo”, según la quinta edición del informe “The Logistics Property Telescope” elaborado por la consultora EY.
Esa inviabilidad es consecuencia del impacto que está teniendo la guerra en Irán sobre los costes energéticos y de construcción, algo que ha aumentado el atractivo de la superficie ya construida en detrimento de los proyectos en fase de construcción.
Tras un periodo de crecimiento excepcional, el mercado inmologístico ha entrado en una fase de normalización en la que ganan peso la ejecución, la calidad del activo y la conectividad, según el mencionado informe. Aunque la inflación se modera frente a la de 2024, lo cierto es que se mantiene por encima del objetivo de los bancos centrales, con previsiones del 3,4% en 2025 y del 3,5% en 2026, y con el riesgo de que nuevas tensiones energéticas retrasen las bajadas de tipos.
EL DATO
1.700
millones de euros. La inversión logística alcanzó los 1.700 millones de euros en 2025, un 4% más, representando de esta manera el 10% de la inversión inmobiliaria total, según el informe elaborado por EY.
Superficie en el mercado
La consecuencia directa en España es una oferta futura mucho más contenida. El encarecimiento de costes, unido en este caso a “una subida de rentas insuficiente para compensar el riesgo promotor”, según reza el estudio, está congelando nuevos desarrollos y favoreciendo activos ya ejecutados con una superficie total de 2.211.000 metros cuadrados. En paralelo, el mercado pone en valor 1,1 millones de metros cuadrados adicionales construidos en España en los últimos cinco años que aún no han sido absorbidos.
Adicionalmente a esta superficie existen otros 1,1 millones de superficie bruta alquilable que también ganarán atractivo ya que permitirán a los usuarios evitar el riesgo de los sobrecostes de construir nuevas instalaciones.
En términos de demanda, 2025 confirma una evolución desigual. El centro de España registra 1.002.000 metros cuadrados (un 0,3% más), impulsados en gran medida por relocalizaciones. Por su parte, Cataluña reduce su contratación hasta 596.000 metros cuadrados (un 14,5% menos), mientras que Valencia destaca como el único gran mercado al alza, con 340.000 metros cuadrados (6,3% más).
Las dinámicas de superficie vacante también muestran divergencias. En el centro de España aumenta el stock vacío, pero la tasa se reduce del 10,3% al 9,5%. Cataluña ajusta esta superficie vacante al 3,7% por la limitada entrada de nueva oferta, mientras que Valencia se sitúa en el 0,8% por nuevas entregas. “Estas cifras apuntan a un mercado tensionado por la falta de producto adecuado y económicamente viable”, apuntan desde EY.
El encarecimiento de costes está congelando nuevos desarrollos y favoreciendo activos ya ejecutados con una superficie total de 2.211.000 metros cuadrados en toda España
Comportamiento regional desigual
Entrando un poco más al detalle de algunas regiones geográficas, Valencia concentrará 2,4 millones de metros cuadrados de nuevos desarrollos logísticos entre 2026 y 2028, lo que representa el 18% de la nueva oferta prevista a nivel nacional. Este crecimiento estará condicionado por el impacto de la guerra en los costes de construcción y la energía, un contexto que revaloriza el actual stock disponible en la región: 36.500 metros cuadrados vacantes, equivalentes al 0,9% de un inventario total de 4,2 millones de metros cuadrados.
El comportamiento en Alicante es similar, aunque con cifras diferentes a las de Valencia. La provincia concentrará 1.840.000 metros cuadrados de nuevos desarrollos logísticos entre 2026 y 2028, lo que representa el 14% de la nueva oferta prevista a nivel nacional. Este crecimiento también recibirá el impacto del conflicto. En estos momentos, 11.000 metros cuadrados están vacantes, equivalentes al 1% de un inventario total de 1 millón de metros cuadrados.
Bilbao y Vitoria concentrarán alrededor de 80.000 metros cuadrados de nuevos desarrollos logísticos entre 2026 y 2028, una cifra limitada que representa apenas el 1% de la nueva oferta prevista en España. Este crecimiento se verá penalizado por el aumento de los costes y la incertidumbre macroeconómica, lo que contrasta con la revalorización del stock actual, que suma 10.400 metros cuadrados para ocupación inmediata.
