El mercado logístico europeo comienza a mostrar señales de estabilización tras un año marcado por la cautela en la toma de decisiones empresariales y por el incremento de incentivos en los contratos de alquiler. Así lo recoge el informe “Logistics Rent Index 2026” elaborado por Prologis Research, que apunta a un cambio de tendencia y a una progresiva recuperación del sector a partir de 2026.
madrid. Según el análisis de la compañía, el ajuste vivido en 2025 no se produjo tanto por caídas generalizadas de las rentas nominales como a través de un aumento de concesiones a los operadores logísticos, una dinámica habitual en fases de transición del ciclo inmobiliario.
Cristian Oller, SVP y Head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis, explica que la compañía dispone de una visión privilegiada del mercado gracias a la dimensión de su cartera global. “Por ponerte un poco de contexto, el 3% del PIB mundial en mercancías pasa cada año por nuestras naves. Tenemos más de 6.500 clientes y cerca de 5.800 activos, lo que nos permite saber cómo están los almacenes: si se alquilan más o menos, si están llenos o vacíos o a qué precios se están cerrando los contratos”, señala. Ese volumen de información, explica Oller, permite a la compañía actuar como un “termómetro” del sector logístico global.
En la primera mitad del año, muchas empresas retrasaron decisiones de expansión o traslado de plataformas logísticas
A partir de los datos de los contratos reales firmados en su cartera, el índice analiza la evolución de las rentas efectivas (un indicador que refleja el valor económico real de los contratos al incorporar incentivos como periodos de carencia o ayudas a la implantación) y ofrece una visión más precisa del comportamiento del mercado.
Ajuste moderado
Durante 2025, el comportamiento de las rentas estuvo marcado por un contexto de incertidumbre económica global. En la primera mitad del año, muchas empresas retrasaron decisiones de expansión o traslado de plataformas logísticas ante factores como las tensiones geopolíticas, las políticas arancelarias o las dudas sobre la evolución del consumo.
Este retraso en la demanda llevó a los propietarios a ofrecer más incentivos a los operadores para facilitar la firma de contratos. En términos prácticos, esto se tradujo en una reducción de las rentas efectivas, aunque las rentas nominales (o “headline”) se mantuvieron relativamente estables. “La renta facial es la que ves cuando preguntas cuánto cuesta alquilar un metro cuadrado. Pero a esa renta se le pueden añadir incentivos, como meses de carencia o ayudas para acondicionar la nave. La renta efectiva es la renta facial menos esos incentivos”.
A escala global, la renta efectiva cayó un 3,7% en el primer semestre de 2025, mientras que en Europa el descenso fue algo menor, con un ajuste del 2,9%. Sin embargo, el segundo semestre marcó un cambio de tendencia. “En la segunda mitad de 2025 la caída fue mucho más moderada y ya vimos una clara estabilización. Eso es importante porque significa que hemos llegado al valle del ciclo y que, a partir de aquí, la tendencia debería ser de recuperación”, afirma el directivo.
El informe de Prologis apunta a que el mercado logístico europeo se encuentra en una fase de transición hacia un nuevo ciclo de crecimiento. En la segunda mitad de 2025 comenzó a reactivarse la demanda, impulsada por la vuelta de grandes operadores y por la reanudación de decisiones estratégicas relacionadas con la consolidación o modernización de plataformas logísticas.
De cara a 2026, la compañía prevé una recuperación progresiva de las rentas efectivas, impulsada por una serie de fuerzas estructurales que siguen reforzando la demanda de espacio logístico.
Destaca el crecimiento sostenido del comercio electrónico, que continúa generando necesidades adicionales de almacenamiento y distribución. “El comercio electrónico va a seguir creciendo y eso implica más demanda de espacio logístico. Además, vemos que los niveles de utilización de los almacenes son cada vez más elevados”.
El retraso de la demanda llevó a los propietarios a ofrecer más incentivos a los operadores para la firma de contatos
Según el análisis, muchas plataformas logísticas operan actualmente con niveles de ocupación cercanos al 85%. Cuando se supera este nivel, aumenta significativamente el riesgo de falta de espacio para absorber incrementos de actividad. “Si un operador tiene su almacén al 85% de utilización, ya empieza a tener riesgo de quedarse corto. Ese es el detonante para decir que hacen falta más metros cuadrados”.
En el caso de España, el informe destaca que se mantiene como uno de los mercados más dinámicos del sur de Europa, impulsado por la solidez del consumo y por el avance del comercio electrónico
Oferta limitada y costes al alza
La recuperación de la demanda coincide, sin embargo, con un contexto de oferta limitada. En los últimos meses se ha reducido el ritmo de desarrollo de nuevas plataformas y muchos proyectos se están impulsando bajo demanda, lo que reduce la disponibilidad inmediata del espacio logístico.
A ello se suma el incremento de los costes de construcción y del suelo, que eleva el coste de reposición de los activos logísticos y dificulta la viabilidad de nuevos desarrollos. “El suelo es más caro y el coste de construcción también es más alto. Eso hace que el producto nuevo tenga que salir al mercado con rentas más altas”, explica Oller.
Además, el proceso para poner en marcha nuevas plataformas logísticas suele prolongarse durante varios años debido a los trámites administrativos y al propio tiempo de construcción. “Entre licencias, desarrollo y construcción, una nave logística de 20.000 metros cuadrados puede tardar cerca de dos años en estar terminada. Eso significa que la oferta no puede reaccionar de forma inmediata cuando aumenta la demanda”, añade.
