El modelo llave en mano está ganando protagonismo en el mercado logístico e industrial español en un contexto marcado por la escasez de suelo finalista, la presión sobre los costes de construcción, la financiación más selectiva y la creciente complejidad operativa de los ocupantes.
MADRID. . Así lo señala Proequity, consultora especializada en operaciones inmobiliarias dentro del sector industrial y logístico, que destaca que el avance del built to suit no supone la desaparición del desarrollo especulativo, sino una evolución hacia proyectos con mayor visibilidad de demanda y activos más adaptados a las necesidades reales del usuario.
El contexto de mercado refuerza esta tendencia. Según datos del sector, la contratación logística nacional superó los 2,7 millones de m² en 2025, un 7% más que el año anterior, mientras que en el primer trimestre de 2026 la demanda volvió a mostrar solidez, con más de 751.000 m² contratados. Al mismo tiempo, la disponibilidad continúa siendo limitada en varios mercados clave, especialmente en Cataluña y en mercados secundarios, donde la oferta disponible se mantiene en niveles reducidos.
Del producto estándar al activo diseñado para operar
El modelo llave en mano, también conocido como built to suit, consiste en diseñar y desarrollar un activo logístico o industrial desde el inicio en función de las necesidades técnicas, operativas y funcionales de un ocupante concreto. A diferencia de un desarrollo especulativo, que se construye sin un usuario comprometido y busca responder a una demanda más estandarizada, el llave en mano parte de una demanda identificada y permite definir con mayor precisión aspectos como superficie, altura libre, número de muelles, resistencia de solera, playas de maniobra, climatización, seguridad, eficiencia energética o las necesidades de suministro eléctrico, así como planificar las infraestructuras necesarias en función de la capacidad disponible de la red.
Esta evolución responde a un cambio de fondo en la demanda. Los operadores ya no buscan únicamente metros cuadrados bien ubicados, sino plataformas capaces de acompañar procesos cada vez más complejos. Sectores como el e-commerce, la alimentación, el retail, la automoción, la industria ligera o la actividad farmacéutica requieren activos con mayores niveles de especialización, tanto desde el punto de vista operativo como energético y ambiental.
La automatización de almacenes, la electrificación de flotas, el autoconsumo, las certificaciones sostenibles y la eficiencia energética han dejado de ser elementos diferenciales para convertirse en variables que pueden condicionar la viabilidad de una operación, especialmente por las necesidades de suministro eléctrico y la disponibilidad de capacidad en la red de distribución. En este escenario, el diseño a medida permite anticipar necesidades, evitar adaptaciones posteriores y optimizar el uso del activo desde la fase inicial del proyecto.
Dos modelos que conviven según ubicación, demanda y riesgo
Desde la perspectiva de promotores e inversores, el built to suit aporta una ventaja clara: reduce el riesgo de comercialización al vincular el desarrollo a un usuario real y, habitualmente, a un contrato de arrendamiento de largo plazo. Esta visibilidad resulta especialmente relevante en un entorno de capital más selectivo, en el que la inversión logística mantiene buenos fundamentales, pero exige mayor análisis sobre ubicación, calidad del producto, solvencia del ocupante y capacidad del activo para generar valor a largo plazo.
No obstante, Proequity subraya que el desarrollo especulativo sigue teniendo sentido en determinados contextos. En mercados prime, con baja disponibilidad, demanda recurrente y producto líquido, la promoción especulativa puede seguir siendo una vía eficaz para anticiparse a las necesidades del mercado. La clave está en ajustar el riesgo al tipo de ubicación, al perfil del activo, al nivel de disponibilidad, a los plazos de entrega, al coste de financiación y a la profundidad de la demanda ocupacional.
“El mercado no está sustituyendo un modelo por otro, sino afinando cuándo tiene sentido cada uno. En ubicaciones con demanda clara, el desarrollo especulativo puede seguir funcionando; pero cuando la operativa exige automatización, elevadas necesidades de suministro eléctrico, eficiencia energética o especificaciones muy concretas, el llave en mano permite construir un activo más alineado con la necesidad real del ocupante y planificar desde el inicio las infraestructuras necesarias de acuerdo con la capacidad de la red disponible”, afirma Daniel Galache, Director de Suelo de Proequity.
El avance del built to suit también tiene implicaciones para los propietarios de suelo. En un contexto de escasez de suelo finalista y mayores exigencias urbanísticas, técnicas y energéticas, disponer de una demanda identificada puede acelerar la activación de determinados terrenos y mejorar la lectura de viabilidad del proyecto. Sin embargo, también exige un análisis riguroso de licencias, plazos, costes, acometidas, reversibilidad del activo y liquidez futura.
En este escenario, Proequity considera que el mercado logístico e industrial español seguirá avanzando hacia una convivencia de modelos. El desarrollo especulativo continuará siendo necesario para ofrecer disponibilidad en mercados tensionados, mientras que el llave en mano ganará peso allí donde la complejidad operativa, la inversión tecnológica, las exigencias en materia energética y de sostenibilidad, así como los criterios ESG, requieran un diseño más preciso desde la fase inicial del proyecto.
