La Zona Centro y Catalunya concentraron cerca del 75% de la absorción total, si bien los mercados regionales siguen ganando protagonismo. El interés inversor se mantiene firme en activos prime y ubicaciones consolidadas y el pipeline de operaciones apunta a un mayor dinamismo en los próximos trimestres.
MADRID. El mercado logístico español inició 2026 con una contratación acumulada de más de 751.000 metros cuadrados durante el primer trimestre, lo que supone un ligero crecimiento interanual del 5% y confirma un inicio de año sólido en términos de absorción, según los datos de CBRE, a pesar de un entorno macroeconómico marcado por la inestabilidad.
La actividad continuó mostrando una fuerte concentración en los principales hubs logísticos: Madrid y Barcelona lideraron este arranque de año, con incrementos del 39% y 74% respectivamente frente al año anterior, impulsados por el cierre de operaciones de gran volumen.
La Zona Centro y Cataluña concentraron cerca del 75% de la demanda logística nacional, mientras que los mercados regionales aportaron alrededor de una cuarta parte del volumen total. No obstante, su comportamiento fue desigual entre plazas, marcado principalmente por la limitada disponibilidad de producto moderno, que continúa condicionando la evolución del mercado.
El sector industrial y logístico registró 281 millones de euros de inversión en el primer trimestre de 2026, en línea con el mismo periodo del año anterior, en un contexto marcado por un menor tamaño medio de las operaciones y el cierre puntual de grandes transacciones, como el portfolio adquirido por CapitaLand, que concentró el 44% del volumen total.
Madrid lideró la inversión con algo más del 50%, seguida de Cataluña, con un 23%. El interés inversor se mantuvo firme en activos prime y ubicaciones consolidadas, con rentabilidades estables en el 4,85%, mientras que el pipeline de operaciones apunta a un mayor dinamismo en los próximos trimestres, especialmente en el segmento de grandes portfolios, con tickets por encima de los 100 millones de euros.
“El inicio de 2026 reflejó un mercado logístico que siguió apoyándose en fundamentos sólidos, con una demanda estructuralmente estable y un claro protagonismo de los principales hubs. La actividad continuó muy condicionada por la disponibilidad de producto en zonas prime, un factor que marcó tanto el comportamiento de los mercados regionales como la evolución de las rentas”, afirmó Begoña Crespo, Senior Director y Head de Industrial & Logístico de CBRE.
“En inversión, el trimestre mostró un arranque contenido y prudente, con un mayor peso de operaciones de menor tamaño y una elevada disciplina en la asignación de capital, mientras se mantuvo el interés por activos de calidad en ubicaciones consolidadas. Este contexto configuró un escenario de equilibrio, en el que el producto prime continuó concentrando gran parte del foco inversor”, añade.
Zona Centro
La Zona Centro arrancó el año como el principal motor de la demanda logística nacional, con una contratación superior a los 345.000 metros cuadrados, lo que representa un incremento interanual del 39%. Este comportamiento responde en gran medida al cierre de operaciones de gran tamaño.
El segmento nacional concentró el 62% de la actividad, mientras que el regional y el local completan la demanda restante. Por ejes, el corredor A 2 lideró la absorción, con cerca del 60% del total, seguido por la A 42 (19%) y la A 4 (13%).
CBRE detecta una tendencia estructural del mercado: menos operaciones explican una parte muy significativa de la absorción total. El número de operaciones (24) se mantuvo en línea con trimestres anteriores, si bien el tamaño medio aumentó hasta los 14.400 metros cuadrados.
Por tipología de producto, destacó el peso del producto nuevo, tanto especulativo (39%) como llave en mano (25%). Por sectores, la demanda mostró una mayor diversificación respecto a 2025: los retailers (23%), el segmento de desarrollo y construcción (21%) y el e-commerce (17%) lideraron la absorción del trimestre, mientras que los operadores 3PL representaron en torno al 10%, frente al claro predominio que llevan registrando históricamente.
A pesar de las importantes entregas de nueva superficie, la tasa de disponibilidad se mantuvo estable en el 10,28%, reflejo de la capacidad del mercado para absorber nueva oferta. La renta prime permaneció sin variaciones en los 7,25 €/m²/mes, sostenida por la escasez de producto moderno en ubicaciones prime.
Catalunya
El mercado logístico catalán registró más de 222.000 metros cuadrados de contratación en el primer trimestre, lo que supone un crecimiento interanual del 74%, tras un 2025 condicionado por la falta de producto disponible.
Ante la falta de nueva oferta, la rotación del producto de segunda mano se mantuvo elevada, con más del 40% de la absorción, aunque continuó destacando el peso del producto nuevo, principalmente especulativo (37%) pero también en autopromoción (18%).
Por sectores, los operadores logísticos (3PL) lideraron la demanda y concentraron en torno al 41% de la absorción, seguidos por transporte y distribución (24%), industrial/manufacturero (17%) y retailers (12%). Esta distribución configura un perfil de ocupantes alineado con las necesidades operativas del mercado catalán.
El Arco 3 concentró el 45% de la absorción, seguido del Arco 2, con un 35%. La tasa de disponibilidad permanece muy ajustada, en torno al 3,1% (360.000 metros cuadrados), una de las más bajas a nivel nacional.
La mayor corrección interanual del vacancy se concentró en el Arco 3, especialmente en Tarragona, donde se redujo hasta el 7,8%. Por su parte, los Arcos 1 y 2 registraron niveles especialmente reducidos, por debajo del 2%.
El pipeline en construcción asciende a 391.000 metros cuadrados, de los cuales aproximadamente un 30% se encuentra disponible, anticipando una mayor entrada de nuevo producto a corto y medio plazo respecto a 2025, aunque en un mercado que sigue operando con una oferta muy restringida. En este contexto, la renta prime se mantuvo en 9,25 €/m²/mes, con una tendencia claramente alcista a medio plazo.
Valencia lidera el resto de mercados
Los mercados regionales concentraron en torno al 25% de la contratación nacional, aunque con una evolución desigual entre plazas. Valencia consolidó su papel como mercado logístico relevante, superando los 51.000 metros cuadrados, seguido por Zaragoza (38.000 metros cuadrados), que muestra un crecimiento sostenido en un contexto de oferta limitada.
Por su parte, Bilbao (20.869 metros cuadrados) y Málaga (21.567 metros cuadrados) experimentaron repuntes de actividad, de más del 100%, apoyados en el cierre de un número reducido de operaciones de tamaño medio-grande.
En general, estos mercados presentaron una demanda activa pero altamente dependiente de la disponibilidad puntual de producto, en un contexto de escasez estructural de nueva oferta marcado por la entrada contenida de producto nuevo y de una absorción sostenida del stock existente.
Las tasas de disponibilidad se mantuvo en niveles históricamente bajos en la mayoría de estas plazas, situándose por debajo del 2% en Valencia y Zaragoza y en torno al 3% en Bilbao y Málaga.
Esta falta de oferta sigue ejerciendo presión sobre las rentas prime, que alcanzan 6,75 €/m²/mes en Bilbao, 5,65 €/m²/mes en Valencia y 4,50 €/m²/mes en Zaragoza, con un comportamiento más selectivo en el resto de los mercados.
