La presión de los costes de construcción y energéticos, provocada por la guerra en Irán, junto con un crecimiento de rentas más moderado, está condicionando el desarrollo logístico e inmologístico en España y reforzando el atractivo de los activos ya ejecutados.
VALENCIA. El proceso de puesta en marcha de activos logísticos crece un 13% interanual (1,5 millones de metros cuadrados más), pero hasta 5,6 millones de metros cuadrados resultan hoy inviables y solo el 43% de los 23,3 millones de metros cuadrados de suelo logístico urbanizable en los principales mercados presenta viabilidad económica real de llevarse a cabo. La guerra en Irán impacta ya de manera directa en el desarrollo logístico e inmologístico.
Esta es una de las principales conclusiones de la quinta edición del informe “The Logistics Property Telescope” elaborado por EY.
España cuenta con una ventaja geoestratégica diferencial en el actual contexto de disrupción de las rutas marítimas globales: no es solo un mercado de destino, sino una auténtica puerta de entrada a Europa. Es el único país industrial europeo con doble fachada marítima y conexión natural con el Norte de África, América y las rutas Asia Europa que, ante las tensiones en Oriente Medio, están siendo desviadas por África y el Cabo de Buena Esperanza.
En este escenario, los flujos marítimos evitan el eje Ormuz-Suez y acceden antes al sur de Europa, posicionando a España como “first port of call”, una capacidad que Polonia no puede ofrecer por su carácter terrestre y que Italia solo puede cubrir de forma parcial por su mayor exposición en el Mediterráneo oriental. Frente a otros mercados europeos, España no solo distribuye mercancía: controla el punto de entrada, y eso le otorga una ventaja logística estructural y creciente.
Esta nueva realidad acelera el “nearshoring”, el “friend shoring” y el refuerzo de inventarios de seguridad, consolidando la logística como infraestructura esencial y uno de los segmentos inmobiliarios más resilientes en los próximos dos ejercicios.
Normalización
Tras un periodo de crecimiento excepcional, el mercado entra en una fase de normalización en la que ganan peso la ejecución, la calidad del activo y la conectividad, según el mencionado informe. Aunque la inflación se modera frente a 2024, se mantiene por encima del objetivo de los bancos centrales, con previsiones del 3,4% en 2025 y del 3,5% en 2026, y con el riesgo de que nuevas tensiones energéticas retrasen las bajadas de tipos.
En este contexto, la logística se beneficia de la indexación de rentas, pero la compresión de las tasas de capitalización de las naves Prime (“yields”) está limitada, estabilizándose en Europa en el entorno del 5%-5,5%.La consecuencia directa en España es una oferta futura mucho más contenida. El encarecimiento de costes, unido a una subida de rentas insuficiente para compensar el riesgo promotor, está congelando nuevos desarrollos y favoreciendo activos ya ejecutados de 2.211.000 metros cuadrados. En paralelo, el mercado pone en valor 1,1 millones de metros cuadrados construidos en España en los últimos cinco años que aún no han sido absorbidos y que mantienen recorrido comercial.
Adicionalmente a esta superficie existen otros 1,1 millones de superficie bruta alquilable construidos con anterioridad que también ganarán atractivo ya que permitirán a los usuarios evitar el riesgo de los sobrecostes de construir nuevas instalaciones. En términos de demanda, 2025 confirma una evolución desigual. El centro de España registra 1.002.000 metros cuadrados (+0,3%), impulsados en gran medida por relocalizaciones. Cataluña reduce su contratación hasta 596.000 metros cuadrados (14,5%), mientras que Valencia destaca como el único gran mercado al alza, con 340.000 metros cuadrados (+6,3%). Los mercados secundarios consolidan su papel estructural y ya concentran el 39% del takeup nacional.
Las dinámicas de vacancia también muestran divergencias. En el centro de España aumenta el stock vacío, pero la tasa se reduce del 10,3% al 9,5%. Cataluña ajusta su vacancia al 3,7% por la limitada entrada de nueva oferta, mientras que Valencia se sitúa en el 0,8% por nuevas entregas. Estas cifras apuntan a un mercado tensionado por la falta de producto adecuado y económicamente viable.
Inversión
En inversión, el contexto global en 2025 estuvo marcado por una mayor selectividad y por una relocación parcial del capital hacia Estados Unidos. Así en 2025 la logística redujo su peso transaccional dentro del inmobiliario global del 35% al 33%, en línea con un menor crecimiento relativo frente al conjunto de segmentos de Real Estate. Pese a este entorno, España mantiene un posicionamiento defensivo dentro de Europa, siendo un mercado destino de mercancías apoyado en una economía de servicios (76% del PIB) y en los fondos Next Generation (80.000 millones de euros). La inversión logística alcanzó los 1.700 millones de euros en 2025, un 4% más, representando de esta manera el 10% de la inversión inmobiliaria total.
Por último, la financiación continúa activa aunque será más exigente en 2026. En 2025 se concedieron 1.300 millones de euros en deuda, con un peso creciente del capital alternativo (44%). De cara a 2026-2028, se estima una demanda potencial de financiación de 6.300 millones de euros en proyectos donde existan usuarios comprometidos.
Valencia y Alicante, amplio dinamismo
En este contexto, Valencia concentrará 2,4 millones de metros cuadrados de nuevos desarrollos logísticos entre 2026 y 2028, lo que representa el 18% de la nueva oferta prevista a nivel nacional. Este crecimiento estará condicionado por el impacto de la guerra en los costes de construcción y la energía, un contexto que revaloriza el actual stock disponible en la región: 36.500 metros cuadrados vacantes, equivalentes al 0,9% de un inventario total de 4,2 millones de metros cuadrados.
La actividad de mercado mantuvo un elevado dinamismo en 2025, con una absorción cercana a 340.000 metros cuadrados -el 14% del total contratado en España- y un volumen de inversión de 190 millones de euros, que supuso el 12% del capital logístico transaccionado a nivel nacional.
El crecimiento de rentas se modera respecto a ejercicios anteriores, situándose la renta prime en 5,75€/m²/mes. Las yields prime se comprimen ligeramente hasta el 5,35%, con un recorrido limitado a nuevas compresiones dada la incertidumbre macroeconómica. Como resultado, las valoraciones prime alcanzan los 1.290 euros por metros cuadrado, mientras que el suelo logístico continúa encareciéndose por la escasez de oferta, con precios que ya rondan los 280 euros por metro cuadrado en las ubicaciones más consolidadas.
El comportamiento en el mercado alicantino es similar, aunque con cifras diferentes a las de Valencia. Alicante concentrará 1.840.000 metros cuadrados de nuevos desarrollos logísticos entre 2026 y 2028, lo que representa el 14% de la nueva oferta prevista a nivel nacional. Este crecimiento también recibirá el impacto del conflicto. En estos momentos, 11.000 metros cuadrados están vacantes, equivalentes al 1% de un inventario total de 1 millón de metros cuadrados. La actividad de mercado mantuvo un dinamismo más moderado en 2025, con un volumen de inversión de 17 millones de euros, que supuso el 1% del capital logístico transaccionado a nivel nacional.
En este escenario, el crecimiento de rentas se modera respecto a ejercicios anteriores, situándose la renta prime en 5,6 €/m²/mes. Las yields prime se sitúan en el 6,25%, con un recorrido limitado a nuevas compresiones dada la incertidumbre macroeconómica. Como resultado, las valoraciones prime alcanzan los 1.000 euros por metro cuadrado, mientras que el suelo logístico continúa encareciéndose por la escasez de oferta, con precios que ya rondan los 230 euros por metro cuadrado en las ubicaciones más consolidadas.
Revalorización de naves existentes en Bilbao y Vitoria
Bilbao y Vitoria concentrarán alrededor de 80.000 metros cuadrados de nuevos desarrollos logísticos entre 2026 y 2028, una cifra limitada que representa apenas el 1% de la nueva oferta prevista en España. Este crecimiento se verá penalizado por el aumento de los costes y la incertidumbre macroeconómica, lo que contrasta con la revalorización del stock actual, que suma 10.400 metros cuadrados disponibles para ocupación inmediata.
La actividad en Bilbao y Vitoria se mantuvo moderada en 2025, con una absorción cercana a los 34.000 metros cuadrados, equivalente al 1% del total nacional. Las rentas prime se sitúan en 7,20 euros por metro cuadrado al mes, con yields en torno al 5,35%, lo que refleja un mercado estable pero con limitado recorrido a corto plazo.
