Prologis advierte que los procesos urbanísticos pueden ralentizar los proyectos logísticos hasta diez años, mientras la demanda de instalaciones logísticas sigue creciendo impulsada por el e-commerce y la resiliencia de las cadenas de suministro.
madrid. Así lo ha explicado Cristian Oller, Head of Asset Management para el Sur de Europa de Prologis, a Diario del Puerto. El sector logístico español atraviesa un momento de grandes oportunidades, pero también de notables tensiones. La demanda de plataformas modernas, sostenibles y cercanas a los principales núcleos de consumo no deja de crecer, impulsada por el auge del comercio electrónico, la necesidad de reforzar la resiliencia de las cadenas de suministro y el crecimiento demográfico en las grandes ciudades. Sin embargo, la capacidad de respuesta del mercado se ve lastrada por un cuello de botella estructural: la complejidad de los trámites urbanísticos y la escasez de suelo disponible en ubicaciones estratégicas.
Esto se ve reflejado en el último informe de Prologis Research, “Persistent Supply Constraints Position Europe for Value Growth”, que cifra la brecha estructural en Europa en más de 150.000 millones de euros, en un mercado valorado en 500.000 millones. En España, esta carencia se traduce en retrasos que pueden prolongarse hasta una década en la recalificación de suelos y la obtención de permisos.
“Las infraestructuras logísticas deberían gestionarse a través de un órgano independiente y estable”
En este contexto, ante un sector consolidado como esencial y motor económico, la rigidez normativa amenaza con frenar su capacidad de generar valor. “Sería clave establecer plazos máximos vinculantes y unificar criterios entre administraciones”, subraya Cristian Oller. “No podemos firmar hoy el alquiler de una nave con un cliente y entregarle dicha nave en ocho años. La logística es una infraestructura crítica y debería tratarse como tal desde el punto de vista urbanístico”. El directivo pone como ejemplo a aquellos ayuntamientos que ya han entendido la relevancia del sector y lo tratan como “industria esencial para la economía local”. A su juicio, las infraestructuras logísticas deberían gestionarse a través de un órgano independiente y estable, al margen de los cambios políticos, para garantizar continuidad y agilidad en la toma de decisiones.
Escasez de suelo
Madrid, Barcelona y Valencia concentran gran parte de la demanda logística en España. Son también las áreas donde el suelo escasea más y donde la competencia por emplazamientos estratégicos ha elevado los costes de reemplazo. “Hoy desarrollar suelo es toda una hazaña sólo para valientes y temerarios”, señala Oller. “La incertidumbre en cuanto a plazos no la soportan los retornos de la inversión a realizar. La agilidad choca con la actual garantista multi-administración”.
Frente a esta limitación, Prologis apuesta por la reconversión de espacios industriales en desuso (brownfields). Un ejemplo es el proyecto de Sant Boi DC7, en Barcelona, donde la compañía transformó una antigua instalación industrial en un moderno centro de distribución de última milla. No obstante, incluso en este tipo de operaciones, la traba principal vuelve a ser la lentitud en la tramitación urbanística.
La demanda de plataformas modernas, sostenibles y cercanas a los principales núcleos de consumo se incrementa
Además de la disponibilidad de suelo, Oller recuerda que la proximidad a los centros urbanos es esencial para garantizar acceso a dos recursos críticos: energía y mano de obra. “El suelo que demanda nuestro sector debe ser lo más cercano a las ciudades donde se concentra PIB y consumo, para asegurar que haya trabajadores que puedan desplazarse en transporte público y que exista la capacidad eléctrica necesaria”.
Esta falta de capacidad eléctrica se ha convertido en una barrera añadida para el desarrollo logístico, especialmente en el centro de España. En palabras de Oller, “la falta de capacidad eléctrica condiciona la viabilidad de nuevos proyectos y retrasa su ejecución”, razón por la que Prologis está trabajando en soluciones alternativas, como microredes, almacenamiento energético o generación solar en cubierta, pero reclama una acción más decidida por parte de las autoridades: “Se requiere una actuación coordinada para adaptar las redes a las necesidades reales del sector. Este es uno de los pilares en el que España debe concentrarse si quiere ser resiliente”.
Inversión y valor en alza
Paradójicamente, estas limitaciones están contribuyendo a reforzar el valor de los activos logísticos. La combinación de alta demanda y oferta restringida eleva las rentas, convirtiendo a España en un mercado atractivo para los inversores. Según Oller, “los fundamentos del mercado español siguen robustos, acompañados del potencial crecimiento en la tasa de penetración del comercio electrónico, que se espera que llegue a más del 14% en 2030. La necesidad de espacio y las dificultades para lanzar nuevos desarrollos seguirán favoreciendo el crecimiento de rentas” .
Mientras en otros mercados europeos los inversores muestran mayor prudencia, España destaca por su equilibrio entre rentabilidad, estabilidad y potencial de crecimiento. “Esta realidad respalda el interés inversor y reafirma nuestra estrategia en Prologis: apostar por el desarrollo de plataformas modernas, sostenibles y bien ubicadas, que respondan a las necesidades de los usuarios y a los criterios ESG que demanda el mercado”.
Así, Oller añade que el comercio electrónico, y su margen de crecimiento, junto con la necesidad de contar con cadenas de suministro más resilientes, están impulsando la demanda de plataformas urbanas, flexibles e innovadoras, apostando por “instalaciones cercanas al consumidor, listas para operar y capacidad de adaptación”.
Brecha europea
El déficit logístico no es exclusivo de España, sino un reto compartido en toda Europa. El índice Modern Logistics Concentration (MLC) elaborado por Prologis revela que el continente cuenta con un valor de 30 frente al 75 de Estados Unidos.
Incluso fijando un objetivo intermedio de 50 para Europa, la brecha de espacio seguiría siendo significativa, requiriendo más de 150.000 millones de euros en inversión y unos ocho años de construcción al ritmo actual.
En este contexto, España tiene la oportunidad de posicionarse como un mercado estratégico, siempre que logre superar sus trabas internas. La colaboración público-privada será decisiva. “Existen ejemplos exitosos de colaboración, como la transformación de la antigua nave industrial de Sant Boi de Llobregat en una moderna instalación de última milla. Esto demuestra que cuando hay voluntad, el sector privado y la administración pueden impulsar proyectos de alto impacto económico y social”, recuerda Oller.
Además, el entrevistado señala que “la escasez de suelo y la complejidad en los procesos de desarrollo nos obligan a trabajar de manera más colaborativa con la Administración para agilizar los proyectos”. En un escenario europeo de déficit estructural, España tiene ante sí el desafío de transformar sus limitaciones en una ventaja competitiva, consolidándose como un hub logístico estratégico en el sur del continente.
